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  政府出九成钱，房子还能白捡20平？ 这听起来像天上掉馅饼，却是2026年老旧小区改造新规里白纸黑字写着的现实。当很多人还停留在“改造就是刷个墙、补个路”的陈旧认知里时，一场涉及全国数亿居民、数万亿资金的居住品质升级，已确定进入了力度空前的2.0阶段。 这次改造的核心逻辑，从单纯的“修补”转向了“赋能”与“增值”。

  根据已披露的政策框架，中央财政资金将重点投入到房屋的安全底线改造中。 这包括重做年久失修的屋面防水层，彻底治理顶层漏水；全面排查并更换锈蚀老化的给排水、燃气管道，消除安全隐患；对杂乱如蛛网的电线电缆进行入地或规整梳理。 这类改造被定义为“基础类”，其目标是确保建筑安全，政府补贴比例最高，居民个人需要承担的部分很少，部分地区甚至实现了居民“零出资”。

  在保障安全的基础上，政策开始着力填补老旧小区缺失的生活功能。 加装电梯是其中最受关注的焦点。 2026年的新规明确将其纳入中央财政补助范围，这在某种程度上预示着国家层面直接提供资金支持。 具体实施采用了“梯度出资”加“政府补贴”的模式，高层住户出资比例相比来说较高，而一二层住户通常不需要出资，还能获得一定的补偿或权益。 除了购置安装费用，后续的维护保养、能耗支出也形成了清晰的共摊机制。 这项政策直接瞄准了老龄化社会下“悬空老人”的出行难题。

  改造的深度正在向提升资产价值延伸。 “扩容增面”政策的试点与推广，是此轮更新中最具突破性的内容之一。 它允许合乎条件的楼栋，在原有建筑轮廓和结构安全允许的前提下，通过优化设计，增加不超过原产权登记面积特殊的比例（如20%）的建筑面积。 新增面积的一部分必须用于加装电梯、公共通道等配套设施，另一部分则可以按套分配给居民，用于扩大厨房、阳台或客厅等居住空间。 这部分新增面积需要居民按一定标准补缴土地价款等相关联的费用，但政策设计了分期缴纳、优惠地价等灵活方式。

  资金渠道的多元化是这场大规模改造得以落地的关键。 它构建了“政府补一些、居民出一些、市场融一些”的合力模式。 政府补贴主要覆盖基础类改造；完善类和提升类改造，则鼓励居民通过直接出资、使用住宅专项维修资金、提取住房公积金等方式参与。 社会资本被引导进入养老托育设施、便民商业、停车设施等具有可持续运营潜力的领域，改造后相关设施的产权或经营权可以移交给出资方。

  居民的意愿和参与度成为项目启动和成败的核心。 政策普遍要求改造一定要遵循“业主自愿”原则，一栋楼或一个小区要达到规定比例（如双三分之二以上）的业主同意才能启动。 从征集改造意愿、协商确定改造方案、议定出资比例，到组建居民监督小组监督实施工程质量，再到改造后协商选择物业管理模式，每一个环节都强调居民的共同决策。 过去常见的“政府干、群众看”的模式正在被“我的小区我做主”的参与式更新所取代。

  改造的清单已经远远超越了硬件。 它包括了在闲置角落增设健身器材和儿童游乐设施，利用边角地打造口袋公园和休闲座椅，建设社区食堂、日间照料中心以服务老年群体，设置快递柜、共享工具屋等便利设施。 一些有历史底蕴的小区，改造时会特意保留具有时代特色的建筑风貌，打造主题文化墙，将社区记忆转化为公共景观。 智慧安防系统、智能停车管理、节能照明改造等技术应用，也使得老旧小区开始具备新建社区的便利性。

  然而，政策红利的充分释放，也直面着现实的复杂性。 不同楼层居民对加装电梯的需求和利益诉求截然不同，低层住户的采光、通风、噪音顾虑如何补偿？ 扩建面积带来的户型变化和利益分配，如何取得所有产权人的一致同意？ 改造期间较长周期的施工干扰，居民如何耐受？当“自愿原则”遇到众口难调的集体决策时，共识的达成往往异常艰难，许多项目就卡在了最初的协商环节。